不動産査定で高く売るには相場を比較

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不動産査定方法 高く売るには相場を比較することがおすすめ!

近所の不動産屋さんに不動産の査定を依頼してみたんだけど、

 

その査定額が妥当な金額なのかわからないということがあると思います。

 

不動産の相場ってある程度の金額であれば、ネットで調べることができます。

 

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自分の知人に買いたいという人がいる場合

 

仲介手数料を節約するために個人売買をする人もいますが、所有権移転手続きや売買契約書の準備、瑕疵担保責任の取り決め等で購入後のトラブルがあまりにも多いのでおすすめできません。

 

不動産売買のプロに仲介してもらった方がトラブルに合う可能性は少なくなります。

 

 

 

 

不動産査定方法

 

不動産の売却で損をしないためには、ある程度の相場を自分でチェックしておくくらいはしておいた方が良いです。

 

ネットでリサーチして、自分の家と類似している物件を探してみる方法があります。

 

マンションなら、同じマンション内で他に売りに出ている部屋はないか?

 

戸建てなら、同じエリアで築年数や土地の広さなどが似たような戸建てが売りに出ていないかをリサーチするのです。

 

類似物件の販売価格をみれば、だいたいの相場がわかるようになるというわけですね。

 

 

 

 

不動産の相場を調べるのには国交省が運営しているサイトが便利です。

 

過去の取引事例を検索することができますので、戸建てやマンションなどのおおよその実売価格が分かります。

 

不動産取引価格情報検索

 

 

 

一般のユーザーに売りたいなら、揃えておくべき書類があります。

 

一戸建てであれば検査済証と言われる書類があります。

 

建物が完成した時にその建物が建築基準法などの法令や条例に」適合しているという証書になります。

 

不動産を売る場合に問題になるのが、この済証がないケースです。

 

済証がないということは、その建物が建築関係の法令や条例に適合しているかどうかはっきりしていないということです。

 

もしかしたら、違法建築物の可能性もあります。

 

つまり、そのような物件には銀行は融資することはありません。

 

現金買いのお客様なら問題はありませんが、キャッシュのお客さんが必ず現れるという保証など、どこにもありません。

 

 

 

 

 

 

不動産は相場がすべてではない

 

売る方も買う方も、不動産売買の契約で一番気になるのは価格です。

 

実はここに落とし穴があります。

 

それは相場を基準にしないことです。

 

相場とは、あくまでも万人に向けた平均的な価値観なんですが、物件を買ってくれるのはたった一人です。

 

たった一人の人がその物件なら十分にリーズナブルと感じてくれれば例え相場よりも多少高くても満足なんですね。

 

実際にあった例

 

評判の高い学校の学区内

 

有名なデザイナーが手掛けた物件等

 

 

それらに魅力を感じる人で経済的に余裕があれば相場よりも高くても「買いたい」わけです。

 

 

 

 

 

銀行系の不動産会社

 

一定の信頼性を重要視するなら銀行系の不動産会社ですね。

 

確かに銀行系の不動産会社であればコンプライアンスが徹底されている企業グループの一員なのでトラブルを引き起こす可能性はかなり少ないと考えられます。

 

一言でいえば無難と言えるわけですが、

 

銀行系はそこが弱点とも言えます。

 

マイナス要因を考慮して、決して高値とは言えない不動産価格で売却しようとするのが銀行系の特徴なのですね。

 

銀行系だけではなく、大手の不動産会社系の仲介会社でも不動産の抱えるマイナス要素を指摘された上で売却見込み価格を評価されてしまうわけですね。

 

 

 

 

不動産を売却する理由はさまざまです。

 

しかし、そのゴールとして目指すところは誰でも同じです。

 

その不動産を売ることで代金を得ること。

 

そして、その売却額はできるだけ多い方が良いに決まっています。

 

非の打ちどころのない、誰もが欲しがるような不動産であれば、査定価格は十分に高くなります。

 

しかし、そこまで条件に恵まれている不動産はめったに無いというのは現実です。

 

 

 

 

良い業者と良い営業担当者を見極めるポイント

 

 

地元に近い業者から選ぶ

 

売りたい不動産の種類にもよりますが、一般的な戸建てやマンションの場合は、近隣の業者が無難です。

 

地域の特性を知っているからです。

 

その地域でさまざまな事例や販売実績を持っているからです。

 

地の利はやはり重要なんですね。

 

 

 

 

 

売却不動産の約8割は近所の人が買っています。

 

地元に近い業者が良いというのは、はっきりとした根拠があります。

 

一般的な住宅やマンションの場合、購入する人の8割くらいが2キロ圏内に住む「近所の人」だからです。

 

住み替えにしても、やはり住み慣れた地域から離れたくない人が大半なんです。

 

お子さんの通学の事情や、仕事先へのアクセス、気心の知れた友達と離れたくないなどの理由があるからです。

 

購入者の8割以上が近所の人という事実は、売却戦略を立てるうえで重要なデータです。

 

地元の情報に強く地域での販売実績のある業者に依頼するのは、その意味でも理に適っているのです。

 

近隣生活圏での新聞折り込み、近隣地域へのチラシの配布などはとても重要だとわかります。

 

 

 

 

 

 

一般媒介契約か専任媒介契約か、

 

 

不動産を高く売るという目的だけを考えた時は、専任媒介契約が有利です。

 

理由としては、一般媒介契約の場合は、競合他社に複数依頼することを予想して仲介業者では積極的にチラシをつくったり、広告を売ったりするなどの先行投資をしません。

 

自社でチラシをつくって宣伝したのに、他社できまってしまったら広告費用が無駄になってしまうからです。

 

とりあえず、WEB広告だけだしておこうと言った調子で、本気で販売活動に力を入れてくれません。

 

買い手からの立場からみても複数の業者から情報がでているので、価格的に一番交渉してくれる業者に相談する可能性が高くなります。

 

専任になれば、競合他社がありませんので、チラシや広告などに予算をかけて先行投資してくれるというわけ。

 

契約期間は3カ月です。

 

その期間内に決めないと他社に流れる恐れがあるので、本気度が違います。

 

折り込み、投げ込み、さまざまな方法で買い手を見つける努力をしてくれる可能性は一般の場合よりもはるかに高いのは間違いないです。

 

 

 

 

業者を絞り込んだら販売方法を詳しく説明してもらって、説明通りの営業活動を100%実行すると契約書に明記してもらいます。

 

 

具体例

 

  • 近隣への折り込みを何回、いつに実施するか
  • 新聞屋の配布証明書の提出してもらう
  • 投げ込みチラシをどの地域にどの程度の枚数で何回実施するのか?
  • レインズはもちろん、ヤフフー不動産やホームズなどのWEB媒体に掲載してもらうことを条件にしてもらう
  • 買い手の情報を多く持つ数社に問い合わせを行い報告書を提出してもらう

 

 

他に販売活動内容に疑問や不正があった場合は専任の契約を解除するという条項も入れてもらいます。

 

 

 

元も大切なのは、守秘義務の遵守です。

 

必要以上に情報を開示しないことですね。

 

上記の条件を求めて仲介業者が断るようなら、もともと本気で販売活動をする気が無いと判断して下さい。

 

仲介業者から見ると、上記のような条件をつける売主に対しては緊張感が高まります。

 

それでやっかいな売主だと断られるならそれでよしとします。

 

そのような仲介業者なら、いずれトラブルが発生するか、業者本位の策略に持ち込まれるか、売主の利益を最優先して高く売ってくれる業者ではないということです。

 

 

 

 

 

何社かの担当者にあってヒアリングして選ぶ

 

担当してくれる営業マンにあったら「宅地建物取引士」の資格を持っているのかどうか聞いてみて下さい。

 

というのも現場の営業マンは宅建の資格を持っていないからです。

 

持っていないのが分かったら、試験を受ける準備をしているのかどうかさりげなく聞いてみて下さい。

 

その答えによってその営業マンの仕事にたいする姿勢や、この不動産の業界でやっていくつもりかどうか、つまり本気かどうかがわかると思います。

 

そして、最近の販売実績や、過去に高値で売却した実例、その時の販売戦略や販売方法を聞いてみて下さい。

 

また、今回のあなたの物件をどんなビジョンで売ろうと考えているのかも尋ねてみて下さい。

 

これらの質問をはぐらかしたり、世間話に話の流れを変えたりしてきたりしたら、依頼をするのはやめた方がよいでしょう。

 

その営業マンに専門的な知識・戦略がない証拠です。

 

プロとして名案はなく、「売れれば良い」という考えの業者である営業マンの証拠です。

 

一生懸命やります!とやる気を前面に押し出してくる営業マンも避けた方が良いです。

 

気持ちだけで高く売れるものでもないからですね。

 

また、会話の途中で相場を連発する人も注意です。

 

相場を基本にしてしまうと一般的な販売戦略しか浮かびません。

 

相場がどうであれあなたの不動産の価値を見出して、高く売る方法や具体的な販売戦略を提案して実行してくれる営業マンなのかどうか見極めることです。

 

 

 

 

営業マンの印象も大切

 

感じの悪い営業マンはもちろん論外です。

 

その理由は買いたいと思っているお客さんにも悪い印象を与えるからですね。

 

そんな営業マンをあなたの代理人に選ぶ必要はありません。

 

 

営業マンの力量を見極めて選ぶ

 

 

不動産の経験が1〜2年程度の営業マンも要注意です。

 

キャリアが豊富で経験値と計画性を持った、力量のある営業マンを選ぶべきです。

 

 

 

 

宅建の資格を持っていなくても売る事が上手い人はいます。

 

でもそういう人は知識・技術よりもも「口が上手い」タイプが多いのです。

 

買主を見つけて契約を交わせたのは良いけれど、その口が災いして後々に買主からクレームがついて話が違うとあなたが責任を負う羽目になるなどのトラブルが起きる可能性があるからです。

 

 

 

 

しつこすぎる営業マンは避ける

 

しつこい営業を受けて断っても断っても食い下がってくる英領マンもいます。

 

見上げた根性だとは男みますが、そういう時は「売ることをやめました」と方便を使って断っても良いでしょう。

 

ここまで言えば、それ以上は彼らも立ち入れません。

 

しつこすぎる場合は、方便も仕方ないです。

 

 

 

 

不動産査定一括サイトまとめ

 

どうしても営業電話がかかってくるので対応に追われます。

 

これが不動産査定サイトの唯一のデメリットですが、これは不動産を高く売るためにどうしても通らないといけないハードルと言っても良いでしょう。

 

しかし、デメリットよりもメリットの方がはるかに多いので、不動産一括査定サイトをご利用になるのをおすすめしたいですね。

 

もしも、どの不動産査定サイトが良いのか迷っておられるなら、最も安心で・安全な「HOME4U」をおすすめしたいですね。

 

 

 

 

不動産を売却した時の税金

 

基本的には、税金はかからない場合がほとんどです。

 

買った時の価格-売った時の価格の価格がたいていの場合マイナスになるからです。

 

ただ、少ないながらも買った時の価格よりも高く売れた場合が税金が発生します。

 

 

家の購入価格が不明の場合

親の代から伝わる土地や不動産は購入金額が不明という場合がほとんどです。

 

こういう場合は売却価格の5%を取得費として計算します。

 

売却価格が1000万円なら、取得費は50万円という具合ですね。

 

仮に売買契約書を無くしてしまった場合も、売却価格の5%が取得費と計算しますが、銀行口座の記録などから今までに支払った金額がわかれば、売買契約書を紛失したということを申述書に書いて確定申告で申告すればOKです。

 

 

 

 

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不動産査定地域

 

大手の不動産査定会社の査定地域は全国ですが、地場の査定会社は本社があるエリアとその付近の地域2〜3都道府県でしょう。

 

 

北海道、青森

 

岩手、宮城

 

秋田、山形

 

福島、新潟、

 

富山、石川、茨城、千葉、栃木、群馬

 

埼玉、東京、山梨、

 

神奈川、静岡、愛知、三重、

 

奈良、大阪、和歌山、

 

滋賀、京都、福井、兵庫、

 

鳥取、島根、岡山、広島、山口、

 

香川、徳島、愛媛、高知

 

福岡、大分、宮崎、熊本、佐賀、長崎

 

鹿児島、沖縄